InicioFinanzas personaleshipotecasHipotecas: todo lo que necesitas saber

Hipotecas: todo lo que necesitas saber

Si estás pensando en comprar una vivienda y necesitas financiarla con una hipoteca, en este post, vamos a responder a todas las preguntas y a explicarte los conceptos básicos que debes conocer antes de contratar una hipoteca. Así, podrás tomar una decisión informada y responsable, que se ajuste a tus necesidades y capacidades. 

Qué es una hipoteca y cómo funciona

Una hipoteca es un tipo de préstamo que se utiliza para financiar la compra de un inmueble, como una casa, un piso, un local o un terreno. La característica principal de una hipoteca es que el inmueble que se compra queda como garantía de pago del préstamo. Es decir, si no se devuelven las cuotas del préstamo, el banco puede quedarse con el inmueble y venderlo para recuperar el dinero prestado.

En una hipoteca intervienen dos partes: el prestatario y el prestamista. El prestatario es la persona que solicita el préstamo y que se compromete a devolverlo en un plazo determinado, con unos intereses y unas condiciones pactadas. El prestamista es la entidad financiera que concede el préstamo y que tiene derecho a reclamar el pago del mismo y a ejecutar la garantía en caso de impago.

Las obligaciones y derechos de cada parte se recogen en un contrato llamado escritura de préstamo hipotecario, que se firma ante un notario y que se inscribe en el Registro de la Propiedad. En este contrato se especifican los datos del préstamo, como el importe, el plazo, el tipo de interés, las comisiones, las cláusulas y las garantías. También se detallan los datos del inmueble que se hipoteca, como la ubicación, la superficie, el valor y la carga.

El prestatario tiene la obligación de pagar las cuotas del préstamo según lo acordado, así como los gastos e impuestos derivados de la hipoteca. También tiene la obligación de mantener el inmueble en buen estado y de comunicar al banco cualquier cambio que afecte al mismo, como una venta, una donación o una herencia. El prestatario tiene el derecho a disfrutar del inmueble mientras paga el préstamo, así como a amortizar parte o todo el capital anticipadamente, a cambiar las condiciones del préstamo o a subrogar la hipoteca a otra entidad.

El prestamista tiene la obligación de entregar el dinero del préstamo al prestatario y de respetar las condiciones pactadas en el contrato. También tiene la obligación de informar al prestatario de cualquier aspecto relevante sobre el préstamo, como los cambios en el tipo de interés o las comisiones. El prestamista tiene el derecho a cobrar las cuotas del préstamo con sus intereses y comisiones, así como a exigir el pago total del préstamo en caso de impago o incumplimiento del contrato. También tiene el derecho a ejecutar la garantía hipotecaria y a quedarse con el inmueble si no se paga el préstamo.

Como ves, una hipoteca es un compromiso serio que implica unas responsabilidades y unos riesgos para ambas partes. Por eso, antes de solicitar una hipoteca es importante comparar las diferentes opciones disponibles en el mercado y elegir la que mejor se adapte a tus necesidades y posibilidades económicas.

Tipos de hipotecas

Tipos de hipotecas según el tipo de interés

El tipo de interés es el porcentaje que se aplica sobre el capital prestado y que determina la cuota mensual que debes pagar al banco. Existen dos tipos principales de interés: fijo y variable.

Hipoteca a tipo fijo: es aquella en la que el tipo de interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo, lo que significa que pagarás siempre la misma cuota. La ventaja de esta modalidad es que te ofrece seguridad y estabilidad, ya que no tendrás que preocuparte por las posibles fluctuaciones del mercado. La desventaja es que el tipo de interés suele ser más alto que en las hipotecas variables y que el plazo suele ser más corto.

Hipoteca a tipo variable: es aquella en la que el tipo de interés varía periódicamente en función de un índice de referencia, como el euríbor. Esto implica que tu cuota mensual puede subir o bajar según el valor del índice. La ventaja de esta modalidad es que el tipo de interés suele ser más bajo que en las hipotecas fijas y que el plazo suele ser más largo. La desventaja es que te expone a la incertidumbre del mercado y a posibles subidas del índice que encarezcan tu préstamo.

Tipos de hipotecas según el plazo

El plazo es el tiempo que tienes para devolver el préstamo al banco. Normalmente, cuanto más largo sea el plazo, menor será la cuota mensual, pero mayor será el interés total que pagarás. Por eso, es importante elegir un plazo adecuado a tu capacidad de pago y a tus expectativas futuras. Los plazos más habituales son:

Hipoteca a corto plazo: es aquella cuya duración es inferior a 15 años. Esta modalidad te permite amortizar el préstamo rápidamente y pagar menos intereses, pero implica una cuota mensual más alta.

Hipoteca a medio plazo: es aquella cuya duración está entre 15 y 25 años. Esta modalidad te ofrece un equilibrio entre la cuota mensual y los intereses totales, pero requiere un mayor compromiso financiero.

Hipoteca a largo plazo: es aquella cuya duración supera los 25 años. Esta modalidad te permite acceder a una cuota mensual más baja, pero implica pagar más intereses y asumir un mayor riesgo de impago.

Consejos para elegir la hipoteca más adecuada

Como has visto, existen muchos tipos de hipotecas y cada una tiene sus ventajas e inconvenientes. Por eso, antes de decidirte por una u otra, es conveniente que tengas en cuenta los siguientes aspectos:

Tu capacidad de pago: debes analizar tus ingresos y gastos actuales y futuros y calcular cuánto puedes destinar al pago de la hipoteca sin comprometer tu calidad de vida. Como regla general, se recomienda que la cuota mensual no supere el 30% de tus ingresos netos.

Tu perfil de riesgo: debes valorar tu tolerancia al riesgo y tu preferencia por la seguridad o la rentabilidad. Si eres una persona conservadora, quizás te convenga una hipoteca a tipo fijo que te ofrezca estabilidad. Si eres una persona más arriesgada, quizás te interese una hipoteca a tipo variable que te permita aprovechar las bajadas del mercado.

Tu proyecto vital: debes tener en cuenta tus planes a corto, medio y largo plazo y cómo pueden afectar a tu situación financiera. Por ejemplo, si piensas cambiar de trabajo, de ciudad o de país, quizás te convenga una hipoteca con un plazo corto o con facilidades para cancelarla anticipadamente.

Las condiciones del mercado: debes informarte sobre las ofertas y las condiciones que ofrecen los distintos bancos y compararlas entre sí. No solo debes fijarte en el tipo de interés, sino también en otros aspectos como las comisiones, los productos vinculados, las cláusulas suelo o las bonificaciones.

La asesoría profesional: debes contar con el asesoramiento de un experto que te ayude a entender los términos y las implicaciones de cada hipoteca y que te oriente sobre la mejor opción para tu caso. Puedes recurrir a un intermediario financiero, a un abogado o a un notario.

Condiciones para acceder a una hipoteca

No todos los bancos ofrecen las mismas condiciones ni exigen los mismos criterios de solvencia, ahorro, endeudamiento y estabilidad. Por eso, es conveniente que compares las diferentes opciones y que te informes bien antes de solicitar una hipoteca. 

Criterios de solvencia

Los bancos analizan la capacidad de pago de los solicitantes de una hipoteca, es decir, sus ingresos y gastos mensuales. Para ello, suelen pedir las últimas nóminas, las declaraciones de la renta, los extractos bancarios y cualquier otro documento que acredite los ingresos regulares o extraordinarios. Además, también tienen en cuenta el historial crediticio de los solicitantes, es decir, si tienen otros préstamos o deudas pendientes y si han cumplido con sus obligaciones de pago. Para consultar el historial crediticio, los bancos suelen acceder a los registros de morosidad como el ASNEF o el RAI.

Criterios de ahorro

Los bancos también valoran el nivel de ahorro de los solicitantes de una hipoteca, ya que esto les indica su capacidad de hacer frente a posibles imprevistos o cambios en las condiciones económicas. Por lo general, los bancos exigen que los solicitantes dispongan de un ahorro mínimo del 30% del valor de la vivienda que quieren comprar, más un 10% adicional para cubrir los gastos e impuestos asociados a la compraventa y a la hipoteca. Es decir, si quieres comprar una vivienda de 100.000 euros, deberías tener ahorrados al menos 30.000 euros.

Criterios de endeudamiento

Los bancos también tienen en cuenta el nivel de endeudamiento de los solicitantes de una hipoteca, es decir, el porcentaje de sus ingresos que destinan al pago de sus deudas. Para calcular el nivel de endeudamiento, los bancos aplican la regla del 35%, que establece que el pago mensual de la hipoteca más el resto de las deudas no debe superar el 35% de los ingresos netos mensuales. Por ejemplo, si tus ingresos netos son de 1.500 euros al mes, el pago mensual de la hipoteca más el resto de las deudas no debería superar los 525 euros.

Criterios de estabilidad

Los bancos también evalúan la estabilidad laboral y personal de los solicitantes de una hipoteca, ya que esto les indica el riesgo de impago que asumen. Para ello, suelen tener en cuenta el tipo de contrato laboral, la antigüedad en el puesto de trabajo, la edad, el estado civil y el número de hijos o personas a cargo. Cuanto mayor sea la estabilidad laboral y personal, mayor será la probabilidad de conseguir una hipoteca con mejores condiciones.

Gastos de una hipoteca

Si estás pensando en comprar una vivienda y necesitas financiación, es importante que conozcas los gastos e impuestos que se deben asumir al contratar una hipoteca. Estos costes pueden variar según la entidad bancaria, el tipo de préstamo y la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble, pero en general se pueden agrupar en los siguientes conceptos:

Tasación

Es el informe que realiza una empresa especializada para determinar el valor de mercado de la vivienda. Es obligatorio para solicitar una hipoteca y suele tener un coste de entre 200 y 500 euros, dependiendo del tamaño y la ubicación de la propiedad.

Notaría

Es el lugar donde se firma la escritura pública de la hipoteca, que da fe de la operación y establece las condiciones del préstamo. El coste de la notaría depende del importe de la hipoteca y del número de cláusulas que incluya, pero suele rondar los 800 euros.

Registro

Es el organismo que inscribe la escritura de la hipoteca en el registro de la propiedad, lo que otorga seguridad jurídica al préstamo. El coste del registro también depende del importe de la hipoteca y del número de cláusulas, pero suele ser de unos 400 euros.

Gestoría

Es la empresa que se encarga de tramitar todos los documentos necesarios para formalizar la hipoteca, como el pago de impuestos, la inscripción en el registro, etc. El coste de la gestoría suele ser de unos 300 euros.

Impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD)

Es el impuesto que se paga por la formalización de la escritura pública de la hipoteca. Su importe varía según la comunidad autónoma, pero suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del importe total del préstamo.

Como ves, contratar una hipoteca implica asumir una serie de gastos e impuestos que pueden suponer un desembolso importante. Sin embargo, existen algunas formas de reducir o evitar algunos de ellos, como por ejemplo:

Cómo reducir los gastos

Comparar las ofertas de diferentes entidades bancarias y negociar las condiciones del préstamo, como el tipo de interés, las comisiones, los productos vinculados, etc.

Solicitar una tasación online o una tasación conjunta con otras personas que vayan a contratar una hipoteca en el mismo edificio o zona.

Elegir una notaría y un registro cercanos al domicilio o al lugar donde se ubique la vivienda, para ahorrar en desplazamientos y tiempo.

Contratar una gestoría online o una gestoría recomendada por el banco, que suelen ofrecer precios más competitivos.

Aprovechar las bonificaciones fiscales que existen en algunas comunidades autónomas para determinados colectivos, como jóvenes, familias numerosas, discapacitados, etc.

Riesgos y problemas al contratar una hipoteca

Contratar una hipoteca es una decisión importante que implica una serie de riesgos y problemas que debemos conocer y prevenir. 

Subida de los tipos de interés

Si tu hipoteca es de tipo variable, el interés que pagas puede variar según el índice de referencia (normalmente el euríbor). Esto significa que tus cuotas pueden aumentar o disminuir en función de cómo evolucione el mercado. Para prevenir este riesgo, puedes optar por una hipoteca fija, que te garantiza un interés constante durante toda la vida del préstamo, o por una hipoteca mixta, que combina un período fijo con otro variable. También puedes negociar con tu banco un límite máximo y mínimo de variación del interés, conocido como suelo y techo.

Impago de las cuotas

Si por algún motivo no puedes hacer frente al pago de tu hipoteca, puedes entrar en mora y enfrentarse a graves consecuencias, como el incremento de los intereses de demora, el embargo de tus bienes o el desahucio. Para evitar este problema, es importante que calcules bien tu capacidad de endeudamiento antes de contratar una hipoteca, que tengas un colchón de ahorros para imprevistos y que contrates un seguro de protección de pagos que cubra tus cuotas en caso de desempleo, enfermedad o fallecimiento.

Cláusulas abusivas

Son aquellas condiciones que el banco impone al cliente y que suponen un perjuicio para él o una ventaja desproporcionada para el banco. Algunas de las más habituales son la cláusula suelo, la comisión por cancelación anticipada, la cláusula de vencimiento anticipado o la cláusula de gastos. Para prevenir este riesgo, es fundamental que leas y entiendas bien el contrato antes de firmarlo, que compares diferentes ofertas y que reclames ante el banco o los organismos competentes si detectas alguna irregularidad.

Como ves, contratar una hipoteca implica asumir unos riesgos y problemas que debes conocer y prevenir. Esperamos que este post te haya sido útil y te invitamos a compartir tus experiencias y dudas en los comentarios.

Hasta aquí este post sobre los conceptos básicos que debes conocer antes de contratar una hipoteca. Te recomendamos que compares las diferentes opciones que te ofrece el mercado, que analices tu situación y tus objetivos, y que consultes con un profesional si tienes alguna duda o problema. Así, podrás elegir la hipoteca que mejor se adapte a ti y evitar sorpresas desagradables o conflictos legales.

Últimos post

Cómo crear una cartera conservadora

En el mundo de las inversiones, cada movimiento cuenta, y para aquellos que prefieren la seguridad sobre la montaña rusa de los mercados de valores,...

Fondos Indexados vs. Fondos de Gestión Activa: ¿Cuál Elegir para Impulsar tus Inversiones?

Los fondos indexados y los fondos de gestión activa son dos tipos de inversión que tienen sus ventajas y desventajas. En este post, vamos a...

Cómo ahorrar dinero con el método kakebo, el sistema japonés que te hará consciente de tus gastos

Quizás te interese conocer el método kakebo, un sistema japonés que te permite ahorrar dinero y gestionar tus gastos de forma sencilla y efectiva. En este...

Ingresos Pasivos para Personas Ocupadas: Estrategias que No Requieren Mucho Tiempo

¿Te gustaría tener más libertad en tu vida? ¿Quieres poder viajar, dedicarte a tus pasiones y no depender de un trabajo que no te llena?...

Más vistos